Cómo actuar legalmente ante el impago de alquileres: Guía completa para propietarios

El impago de alquileres es una de las situaciones más frustrantes y comunes que pueden enfrentar los propietarios. Si te encuentras en esta situación, actuar de manera estratégica y legal es clave para proteger tus derechos, recuperar tu propiedad y reclamar las cantidades adeudadas.

En García Ripoll Abogados, somos expertos en derecho inmobiliario en Murcia y sabemos que cada caso es único. Esta guía está diseñada para ayudarte a comprender qué hacer paso a paso ante el impago de alquiler, desde las primeras acciones hasta los procedimientos legales más avanzados.

El primer paso ante el impago es intentar solucionar el problema de manera amistosa. Aunque pueda parecer evidente, en ocasiones el retraso en el pago puede deberse a problemas económicos puntuales, errores bancarios o malentendidos.

Recomendación: Contacta al inquilino de inmediato, ya sea por teléfono o en persona, para aclarar la situación. Asegúrate de llevar un registro de todas las comunicaciones, preferiblemente por escrito, en caso de que necesites demostrar tus esfuerzos.

En esta etapa, puedes proponer un plan de pago o un plazo adicional para saldar la deuda si consideras que el inquilino es de confianza y está dispuesto a resolver el problema.

Si la comunicación inicial no da resultado, el siguiente paso es enviar un requerimiento formal de pago. Este documento es esencial porque demuestra que has notificado al inquilino del incumplimiento y constituye un requisito previo para iniciar acciones legales.

⇒ Cómo hacerlo correctamente:

• Redacta el requerimiento indicando claramente la cantidad adeudada, los conceptos (alquiler, suministros, etc.) y el plazo para el pago (normalmente 10 días).

• Envíalo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, ya que esto garantiza su validez legal.

Este paso no solo es un trámite obligatorio en muchos casos, sino que también puede motivar al inquilino a pagar antes de que el problema escale.

Si el inquilino no responde o continúa sin pagar, es momento de actuar legalmente. Para esto, deberás presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler en el juzgado correspondiente.

⇒ ¿Qué incluye la demanda?

• Copia del contrato de alquiler, firmado por ambas partes.

• Prueba de las rentas adeudadas (extractos bancarios o recibos pendientes).

• Copia del requerimiento de pago enviado previamente.

⇒ La demanda tiene dos objetivos principales:

• Recuperar la posesión del inmueble.
• Reclamar las cantidades adeudadas.

Es importante que este proceso sea gestionado por un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que un error en la documentación puede retrasar significativamente el procedimiento.

Una vez presentada la demanda, el juzgado notificará al inquilino, quien tendrá un plazo para:

• Pagar la deuda.

• Abandonar el inmueble voluntariamente.

• Presentar alegaciones si considera que tiene derecho a ello.

Si el inquilino no actúa dentro de este plazo, el juzgado fijará una fecha para el lanzamiento, que es el término legal para el desalojo forzoso.

⇒ En casos donde el inquilino presenta alegaciones, el proceso puede prolongarse, pero si los documentos del propietario están en regla, las posibilidades de éxito son altas.

Además de recuperar tu propiedad, puedes reclamar las cantidades impagadas mediante el mismo procedimiento o iniciando un proceso independiente de ejecución de deuda.

Sin embargo, es crucial analizar si el inquilino tiene bienes o ingresos embargables. Si no es solvente, la recuperación de la deuda puede ser complicada.

Un abogado especializado te ayudará a determinar si vale la pena emprender esta acción.

Aunque ningún sistema es infalible, existen medidas preventivas que pueden ayudarte a evitar problemas de impago en el futuro, esto te ayudará a tener futuros impagos de alquiler:

♦ Selección de inquilinos: Antes de firmar un contrato, solicita documentación como nóminas, contratos laborales o informes de solvencia.

♦  Aval o garantía adicional: Considera incluir un avalista o una fianza adicional en el contrato.

♦  Seguros de impago: Contrata una póliza que cubra las rentas en caso de morosidad. Estos seguros también suelen ofrecer servicios legales en caso de desahucio.

Un contrato bien redactado y respaldado por un buen asesoramiento legal es tu mejor herramienta para prevenir conflictos.

El impago de alquiler puede ser una situación estresante, pero con el conocimiento adecuado y el respaldo de profesionales, puedes solucionarlo de manera efectiva.

En García Ripoll Abogados, te ofrecemos asesoramiento integral en derecho inmobiliario para que tomes las mejores decisiones en cada etapa del proceso. Nuestro equipo en Murcia está a tu disposición para resolver cualquier duda o ayudarte a prevenir futuros problemas.

¿Tienes un caso de impago? Contacta con nosotros hoy mismo y protege tus derechos como propietario.

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?

No. Esta acción se considera allanamiento de morada y es ilegal. Siempre debes seguir los procedimientos judiciales establecidos.

¿Qué sucede si el inquilino abandona el inmueble y deja deudas?

En este caso, puedes reclamar las cantidades adeudadas mediante un procedimiento de reclamación de cantidad. Si el contrato incluye garantías adicionales, como un avalista, puedes dirigirte contra ellos para recuperar la deuda.

¿Cuánto tiempo tarda un procedimiento de desahucio?

El tiempo varía según la carga de trabajo del juzgado, pero generalmente puede oscilar entre 3 y 6 meses en casos no impugnados.